Vuoden 2023 ensimmäisen kvartaalin asuntojen hintojen nousu alkoi laimeammin kuin viime vuonna vastaavana ajankohtana Tutkimuskeskus TINSA:n mukaan.  Ensimmäisen vuosineljänneksenä kasvua oli koko Espanjassa 0,9%.  Kasvu ei ole enää yhtä voimakasta kuten vaikka 2022 vuoden neljännellä kvartaalilla, jolloin kasvua oli TINSAN tilastojen mukaan 2.2% ja kolmannen kvartaalilla 2.1% koko maan tasoa tarkasteltaessa. Asuntomarkkinoissa on siis havaittavissa jäähtymisen merkkejä ja kasvun odotetaan tasaantuvan. Vuotuista nousua oli kuitenkin vuoden takaiseen nähden 6,3%. Malagan provinssissa vuotuista kasvua oli puolestaan 10,2%. Espanjan asuntomarkkinoiden ennakoidaan kuitenkin vetävän paremmin kuin Euroalue yleisesti vuonna 2023, arvioi TINSA.

Oman arviomme mukaan Aurinkorannikolla asuntokaupan vireen jatkuvuuteen vaikuttaa ympäri maailmaa tuleva kysyntä, jota etätyömahdollisuudet ovat vain siivittäneet Korona-ajan jälkeen. Euroopan geopoliitinen tilanne on saanut myös monet Itä-Euroopan maat ostolaidalle ja vahva dollari sekä Malagan suorat lentoyhteydet esim. Yhdysvaltoihin ja Canadaan, ovat nostattaneet kysyntää myös rapakon toiselta puolelta.  Aurinkoranikolla vallitsee Euroopan paras ilmasto ja ulkourheilumahdollisuudet. Valokuituyhteydet ovat mitä parhaimmat, eläminen on inflaatiosta huolimatta vielä edullisempaa, leppoisa sekä elävä kulttuuri vetää ihmisiä puoleensa ympäri maailman. 

Koron nostot tietenkin iskevät oman leimansa tuleviin tapahtumiin, ja se miten markkina reagoi riippuu paljolti siitä kuinka korkealle korot nousevat ja miten pitkäksi aikaa. Viime kuukausien taloudellinen epävarmuus on lisännyt ongelmia joissakin Yhdysvaltalaisissa pankeissa, Euroopassa onneksi vähemmässä määrin. Pankkien epävarmuus voisi johtaa rahoituslaitosten suurempiin luottorajoituksiin, asuntolainoja ei siis myönnettäisi yhtä helposti. Talouden tähänastiset kasvuennusteet voisivat heikentyä, mikä puolestaan vaikuttaisi negatiivisesti asuntojen kysyntään. On kuitenkin hyvä tiedostaa, että tällä hetkellä vain 49%:iin kaikista Espanjalaisista asuntokaupoista otetaan asuntolainaa, mikä viittaa siihen, että asuminen kanavoi edelleen säästöjä taloudellisen epävarmuuden ympäristössä. Näin analysoi TINSA:n tutkinnanjohtaja Cristina Arias. Suurin osa ulkomaalaisista asunnonostajista Aurinkorannikolla ei tarvitse ulkopuolista rahoitusta, mutta varmasti velkavivutettujakin sijoittajaostajia on ollut liikkeellä ja heille pitkään kestävät korkeat korot saattavat osoittautua sietämättömiksi, ja pakkomyyntejä tulee varmasti jokusia. Vuokra-asunnoista on tosin kova kysyntä ja vuokrat ovat edelleen nousussa.

Näkemyksemme mukaan asuntomarkkinoiden hintojen kasvu siis tasoittuisi vuonna 2023. Samanlaista kriisiä kuin vuonna 2008 ei ole horisontissa. Hetkellisiä alennusmyyntejä varmasti nähdään tietyissä kohteissa ihmisten henkilökohtaisista tilanteista riippuen, mutta parhaat asunnot viedään edelleen käsistä. Espanjalaiset kotitaloudet eivät ole kuitenkaan yleisesti ottaen pahasti ylivelkaantuneita.  Myös rakennusliikkeiden toiminta on vakaalla pohjalla ja valmiissa uudiskohteissa kysyntä ylittää tarjonnan. Uudistuotantoa ei olla lähdetty rakentamaan pelkällä velkarahalla, kuten oli tapana ennen vuotta 2008. Pankit ovat edellyttäneet n. 60% ennakkomyyntejä ja ostajille on annettu pankkitakuut etumaksuille.  Uudiskohteiden hinnoissa emme siis ennakoi yleistä laskua, koska tonttimaa ja rakennuskustannukset ovat nousseet inflaation myötä ja uudisrakentamisvaje on edelleen merkittävä. Hyvät kohteet myydään edelleen off-plan, eli jo suunnitelmavaiheessa. Uudiskohteiden energiatehokkuus ja hiilineutraalijälki ovat merkittävästi parempia kuin vanhoissa asunnoissa. Paras ostohinta on yleensä ollut saatavilla uudishankkeen alkuvaiheessa.

(Graafi, lähde TINSA.  Valoracion trimestral = kuukausittainen arvonnousu, Valor m2 = neliöhinta)

Kirjoittaja, Laura Stevens, on seurannut Espanjan asuntomarkkinoita vuodesta 2004. Hän on työskennellyt 13 vuotta rahoitusalalla ja niistä 4 vuotta espanjalaisessa pankissa. Laura on kauppatieteiden maisteri ja kolmen lapsen äiti. Hän puhuu espanjaa sujuvasti ja on auttanut suomalaisia asunnonostajia vuodesta 2017 löytämään sopivan kohteen Costa del Solilta sekä opastaa ostoon liittyvissä käytännön asioissa ja rahoituksessa. Asioi Lauran kanssa ja lähetä hänelle sähköpostia laura@costadreamhouse.com tai soita +358 50 3475696 / +34 681 30 77 95.